O que realmente muda para quem aluga imóveis por temporada
Nos últimos meses, circularam diversas informações nas redes sociais afirmando que a reforma tributária criaria novos impostos para quem aluga imóveis por plataformas como Airbnb e Booking. Essa narrativa gerou preocupação entre proprietários que utilizam essas plataformas para obter renda com locações de curta duração.
Mas afinal, a reforma tributária vai aumentar os impostos para quem anuncia imóveis no Airbnb?
A resposta depende de um fator essencial: a forma como a atividade é exercida.
Quando o aluguel continua sendo renda de pessoa física
Na maioria dos casos, o proprietário que aluga um imóvel por temporada por meio de plataformas digitais continua sendo tributado apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
Isso ocorre porque a locação eventual de imóveis é tratada pela legislação como rendimento de aluguel, e não como atividade empresarial.
Nesse caso, a tributação ocorre da mesma forma que já ocorre hoje: os valores recebidos devem ser declarados no Imposto de Renda e tributados conforme a tabela progressiva aplicável à pessoa física.
Para esse grupo — que representa a maior parte dos anfitriões — a reforma tributária não cria novos impostos diretos.
Quando a atividade passa a ser considerada empresarial
A situação muda quando a locação deixa de ser uma atividade ocasional e passa a assumir características de atividade econômica organizada.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o proprietário:
- administra diversos imóveis simultaneamente
- mantém estrutura profissional de hospedagem
- oferece serviços adicionais aos hóspedes
- atua de forma semelhante a uma operação de hotelaria
Nessas situações, a atividade pode deixar de ser considerada simples locação e passar a ser interpretada como prestação de serviços de hospedagem.
Quando isso acontece, a atividade pode ser tributada como empresa, sujeitando-se a regimes como:
- Simples Nacional
- Lucro Presumido
- Lucro Real
Nesse cenário, passam a incidir tributos como:
- ISS
- PIS e COFINS
- Imposto de Renda da Pessoa Jurídica
- Contribuição Social sobre o Lucro
O que a reforma tributária muda
A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 cria um novo modelo de tributação sobre o consumo, substituindo diversos tributos por dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal
Esses tributos incidirão principalmente sobre operações empresariais de bens e serviços.
Portanto, para proprietários que alugam imóveis como pessoa física, a reforma não altera substancialmente a forma de tributação.
Já para atividades estruturadas como negócio de hospedagem, a nova tributação poderá afetar a forma como os serviços serão tributados no futuro.
A implementação será gradual
Outro ponto importante é que a reforma tributária não produzirá efeitos imediatos.
O novo sistema será implantado gradualmente ao longo de um período de transição que se estenderá até 2033.
Isso significa que eventuais mudanças na tributação de atividades ligadas à hospedagem ou locação por plataformas digitais ocorrerão de forma progressiva e dependerão também das leis complementares que regulamentarão o novo sistema.
O que realmente importa para quem utiliza Airbnb
Para quem utiliza plataformas de locação por temporada, o fator mais relevante continua sendo a forma como a atividade é estruturada.
De forma simplificada:
- quem aluga um ou poucos imóveis como pessoa física, de forma ocasional, tende a continuar sujeito apenas ao Imposto de Renda
- quem explora diversos imóveis de forma profissional pode estar exercendo atividade empresarial, independentemente da reforma tributária
Nesse sentido, mais importante do que a própria reforma é compreender qual é a natureza jurídica da atividade exercida.
Um tema que exige atenção
Plataformas digitais transformaram profundamente o mercado de locações por temporada. Com isso, surgem novos debates sobre a natureza dessas atividades e sua tributação.
A reforma tributária não criou um novo imposto específico para anfitriões de plataformas como Airbnb.
Mas o crescimento desse tipo de atividade certamente continuará atraindo atenção das autoridades fiscais, especialmente nos casos em que a locação assume características de negócio estruturado de hospedagem.
Por isso, proprietários que exploram esse mercado de forma mais intensa devem avaliar com atenção como sua atividade está organizada do ponto de vista jurídico e tributário.
Adv. Saul Sastre
OAB/RS 138.752
